Immobilien in Südkorea
15.01.2024

Immobilien in Südkorea

Südkorea zeichnet sich unter den asiatischen Ländern dadurch aus, dass es Ausländern den Erwerb von Wohn- und Gewerbeimmobilien ohne Einschränkungen ermöglicht. Hier werden Ausländer gleich behandelt wie Einheimische, was in dieser Region eine Seltenheit ist. Attraktive Immobilienmärkte machen das Land für Investoren interessant. Das vielfältige Wohnungsangebot, das von luxuriösen Häusern an der Küste bis hin zu gemütlichen Häuschen in historischen Vierteln reicht, bietet Möglichkeiten für jeden Geschmack. Eine gut ausgebaute Infrastruktur und ein günstiges wirtschaftliches Umfeld tragen zur Attraktivität des Landes als Lebens- und Wirtschaftsstandort bei.

Die besten Städte für den Kauf von Immobilien in Südkorea:

Seoul ist die Hauptstadt und größte Stadt Südkoreas. Seoul bietet eine große Auswahl an Immobilien, von Luxuswohnungen im Zentrum bis hin zu erschwinglichen Wohnungen in den Vororten. Trotz des starken Wettbewerbs bleibt Seoul aufgrund der stabilen Nachfrage eine attraktive Investitionsmöglichkeit. Die Immobilienpreise in Seoul sind sehr hoch und liegen zwischen 5.000 und 10.000 Dollar pro Quadratmeter in den zentralen Bereichen.
Busan - die zweitgrößte Stadt in Südkorea und der größte Seehafen des Landes. Die Immobilienpreise sind hier niedriger als in Seoul, während sich die Stadt dynamisch entwickelt. Busan zieht sowohl einheimische als auch ausländische Käufer an. Die durchschnittlichen Kosten für Immobilien in Busan liegen bei 3000-4000 $ pro 1 m².
Incheon ist eine Hafenstadt in der Nähe von Seoul, die für ihren internationalen Flughafen und ihre Freihandelszonen bekannt ist. Immobilien in Incheon können eine gute Option für diejenigen sein, die in Seoul arbeiten, aber einen erschwinglicheren Ort zum Leben suchen. Die Wohnungspreise in Incheon sind niedriger als in der Hauptstadt und liegen zwischen 2000 und 3500 Dollar pro Quadratmeter.
Jeju ist eine Insel im Süden Südkoreas und ein beliebtes Touristenziel. Die Nachfrage nach Unterkünften und Hotels wächst hier, vor allem am Wasser. Jeju zieht sowohl einheimische als auch ausländische Investoren an. Die Immobilienpreise auf Jeju beginnen bei 1000 $ pro 1 m².
Gwangju ist eine Stadt im Südwesten des Landes, die für ihre Universitäten und Hightech-Industrie bekannt ist. Aufgrund des Zustroms von Studenten und IT-Fachleuten ist die Nachfrage nach Mietobjekten weiterhin hoch. Die Immobilienpreise liegen bei etwa 1500-2000 $ pro 1 Quadratmeter.
Im Allgemeinen bieten sich die besten Aussichten in Großstädten mit sich dynamisch entwickelnden Volkswirtschaften. Bei der Auswahl einer bestimmten Immobilie sind die Lage, die Verkehrsanbindung und die Entwicklungsperspektiven des Viertels zu berücksichtigen.

Können Ausländer in Südkorea Immobilien besitzen?

In Südkorea gibt es bestimmte gesetzliche Beschränkungen und Vorschriften für den Besitz und Verkauf von Immobilien durch ausländische Staatsangehörige. Zu diesen Einschränkungen gehören die folgenden Aspekte:
Beschränkungen für bestimmte Arten von Immobilien: Ausländische Staatsangehörige dürfen verschiedene Arten von Immobilien besitzen, aber es gibt Beschränkungen für bestimmte Arten, wie z. B. landwirtschaftliche Flächen oder Grundstücke in Grenzgebieten. Für den Erwerb solcher Grundstücke ist eine vorherige Genehmigung der Regierung erforderlich.
Gegenseitigkeit: Südkorea wendet den Grundsatz der Gegenseitigkeit an, was bedeutet, dass die Regeln für ausländische Staatsangehörige davon abhängen können, ob ihre Länder südkoreanischen Staatsangehörigen den Besitz von Immobilien in ihrem Hoheitsgebiet erlauben.
Registrierung und Berichterstattung: Ausländische Staatsangehörige, die Immobilien erwerben, müssen ihren Besitz beim örtlichen Bezirksamt registrieren lassen. Außerdem müssen sie den zuständigen Behörden Transaktionsberichte vorlegen, um die südkoreanischen Gesetze und Vorschriften einzuhalten.
Obwohl es Ausländern erlaubt ist, in Südkorea Immobilien zu besitzen, ist es wichtig, diese Bedingungen einzuhalten, um den Erwerb in Übereinstimmung mit den lokalen Gesetzen und Vorschriften durchzuführen.

Brauche ich ein Visum, um in Südkorea Immobilien zu kaufen?

Um in Südkorea eine Immobilie zu erwerben, brauchen Ausländer in der Regel kein spezielles Visum zu beantragen.

Allerdings gibt es ein paar Besonderheiten:

  •  Bürger der meisten Länder können bis zu 90 Tage lang visumfrei nach Südkorea einreisen. Beantragen Sie dazu einfach online ein K-ETA. Dies ist in der Regel genug Zeit, um die Optionen zu prüfen und die Transaktion abzuschließen.
  • Wenn Sie aus irgendeinem Grund einen längeren Aufenthalt benötigen, können Sie ein Touristenvisum beantragen, das für bis zu 30 Tage ausgestellt wird.
  • Für einen langfristigen Aufenthalt zum Wohnen in der erworbenen Immobilie wird ein F-2-Visum benötigt. Dieses wird ausgestellt, wenn Sie den Kauf der Immobilie nachweisen können.
  • Beim Kauf von Gewerbeimmobilien kann ein D-8-Geschäftsvisum erforderlich sein.

Die Anwesenheit im Land zum Zeitpunkt des Kaufvorgangs ist nicht unbedingt erforderlich. Die Dokumente können durch einen Vertreter ausgefertigt werden. Für den Erwerb von Immobilien in Korea selbst ist es also nicht erforderlich, im Voraus ein Visum zu beantragen. In einigen Fällen wird jedoch ein Visum für einen längeren Aufenthalt im Land benötigt.

 

Steuern beim Kauf von Immobilien in Südkorea:

Beim Kauf einer Immobilie in Südkorea müssen Ausländer mehrere Arten von Steuern und Gebühren zahlen.
Die Grunderwerbssteuer beträgt 2,3 % des Wertes der Immobilie. Diese Steuer wird an den Verkäufer gezahlt.
Eine Registrierungssteuer von 3 % des Wertes ist ebenfalls zu zahlen, wenn die Transaktion registriert wird.
Auf den Gesamtkaufpreis einschließlich der Grunderwerbssteuer wird eine Mehrwertsteuer von 10 % erhoben.
Auf Wohnbauanleihen wird eine Abgabe von 5 % erhoben, die in einen Wohnbauförderungsfonds fließt.
Die Stempelsteuer wird ebenfalls bei der Registrierung des Kaufvertrags erhoben. Sie beträgt etwa 0,2-0,4 % des Immobilienwerts.
Hinzu kommen kleinere lokale Steuern und Abgaben, die bis zu 1 % des Wertes betragen können.
Somit beläuft sich die Gesamtsteuerlast beim Kauf einer Immobilie in Korea für Ausländer auf etwa 20-22 % des Immobilienwerts. Diese Kosten sollten bei der Planung der Transaktion berücksichtigt werden.

Kauf einer Immobilie in Südkorea, Schritt für Schritt:

Nach einem Angebot zum Verkauf einer Immobilie muss ein Anwalt einen Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer in Südkorea aufsetzen und unterzeichnen. Obwohl dies nicht zwingend erforderlich ist, verlangt der Verkäufer in dieser Phase häufig eine Anzahlung, in der Regel 10 % des Transaktionswerts. Die Zahlungsbedingungen sind im Vertrag festgelegt und werden normalerweise in 2 oder 3 Transaktionen aufgeteilt. Wenn 3 oder mehr Zahlungen vereinbart werden, ist es nicht möglich, die Transaktion nach der zweiten Zahlung zu stornieren. Das Verfahren zur Registrierung von Immobilien in Südkorea umfasst zwei Stufen: die Registrierung des Grunderwerbs und die Registrierung der Eigentumsübertragung.
1. Grunderwerb durch einen Ausländer: Ausländer unterliegen dem Gesetz über den Grunderwerb durch Ausländer (Foreigner Land Acquisition Act) und sind verpflichtet, beim Erwerb von Immobilien einen Grunderwerbsbericht einzuholen. Dazu muss die Transaktion innerhalb von 60 Tagen nach Vertragsunterzeichnung bei der örtlichen Behörde (Si, Gun oder Gu) gemeldet werden. Zu den erforderlichen Unterlagen gehören der unterzeichnete Vertrag, die Ausländerregistrierungskarte und eine Kopie des Katasterplans, in dem der Verkäufer eingetragen ist.
Wird eine Immobilie in einem "Schutzgebiet" erworben, muss vor der Vertragsunterzeichnung eine Genehmigung bei den Ämtern Si, Gun oder Gu eingeholt werden. Zu den geschützten Gebieten gehören Militärzonen, Gebiete zur Erhaltung von Ökosystemen und Gebiete mit kulturellen Werten. Die Nichteinholung einer Genehmigung kann zu einer Geld- oder Gefängnisstrafe führen.
2. Eigentumsübertragung: Innerhalb von 60 Tagen nach Zahlung des vollen Kaufpreises muss die Eigentumsregistrierung bei der örtlichen Behörde abgeschlossen werden. Dazu müssen eine Ausländerregistrierungskarte, ein ausgefülltes Antragsformular, Unterlagen zum Nachweis der Gründe für die Registrierung, ein Grunderwerbsbericht und eine Registrierungsbescheinigung vorgelegt werden.
Beim Erwerb von Grundstücken durch Gebietsfremde ist das Eintragungsverfahren ähnlich, einschließlich der Einholung eines Grunderwerbsberichts und der Eintragung der Eigentumsübertragung. Außerdem muss bei der Einwanderungsbehörde eine Registrierungsnummer beantragt werden, wobei Kopien des Grunderwerbsberichts und des Reisepasses vorzulegen sind.
Devisentransaktionen: Als Gebietsfremder unterliegen Sie dem Devisentransaktionsgesetz und müssen die Bank über die Transaktion (Immobilienkauf) informieren. Zu diesem Zweck sind Kopien des Vertrags, des Wertgutachtens und des Grundbucheintrags vorzulegen.
Immobilienmakler und Rechtsanwälte: Es wird empfohlen, einen örtlichen Immobilienmakler zu beauftragen, der gegen Betrug und Eigentumsfragen versichert ist. Ein Anwalt ist auch wichtig, um den Kaufvertrag vorzubereiten und sicherzustellen, dass alle südkoreanischen Vorschriften und Gesetze eingehalten werden, was insbesondere bei dem komplizierten Verfahren der Immobilienregistrierung wichtig ist.

Ausländer können beim Kauf von Immobilien in Südkorea auf eine Reihe von Fallstricken stoßen:

  • Sprachbarriere. Verträge und Dokumente sind in koreanischer Sprache verfasst und daher schwer zu verstehen. Es wird empfohlen, einen englischsprachigen Übersetzer oder Immobilienmakler zu beauftragen.
  • Unterschiede im Rechtssystem. Das südkoreanische Immobilienrecht unterscheidet sich von dem anderer Länder, so dass Sie sich an einen Anwalt vor Ort wenden sollten.
  • Komplizierte Verfahren der Eigentumsregistrierung. Der Prozess der Neuregistrierung von Dokumenten für Ausländer kann lange dauern.
  • Starker Wettbewerb auf dem Wohnungsmarkt in den Großstädten. Einheimische Käufer können einen höheren Preis bieten.
  • Beschränkungen für den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer. Es ist eine Genehmigung der südkoreanischen Regierung erforderlich.
  • Risiko von Betrug. Verkäufer, Immobilienmakler und Dokumente sollten sorgfältig geprüft werden.

Um die Risiken zu minimieren, empfiehlt es sich, die Einzelheiten der Transaktion gründlich zu prüfen und einen zuverlässigen Immobilienmakler und Anwalt vor Ort hinzuzuziehen.

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