Bienes raíces en Indonesia

Indonesia es un destino atractivo para la inversión inmobiliaria debido al dinámico crecimiento económico, la creciente clase media, la urbanización en aumento, una política fiscal favorable, una industria turística desarrollada y un gran potencial para el aumento del valor del capital. Independientemente de si usted es un inversor experimentado en bienes raíces o está empezando, Indonesia ofrece numerosas oportunidades para inversiones exitosas en bienes raíces.

Bali: Bali es un paraíso para turistas con hermosas playas, atractivos culturales y una naturaleza diversa. Las villas y apartamentos para vacaciones y alquiler son muy populares aquí.
Jakarta: Siendo la capital de Indonesia, Jakarta ofrece diversas oportunidades para negocios e inversiones. Áreas como Sudirman y Kemang son centros de actividad económica.
Jakarta: Jakarta es una gran ciudad con oportunidades culturales y comerciales. Ofrece una amplia selección de viviendas, incluyendo apartamentos y casas.
Lombok: Esta isla atrae a aquellos que buscan tranquilidad y hermosos paisajes naturales. Aquí encontrarás villas de playa y lugares aislados.
Islas Gili: Estas pequeñas islas cerca de Lombok también son populares entre turistas e inversores. Ofrecen hermosas playas y la oportunidad de alquilar casas.
Bandung: Bandung está ubicado en las montañas y ofrece un clima fresco y hermosa naturaleza. Aquí se pueden encontrar casas de campo y propiedades aisladas.

Hak Milik ("propiedad completa"):

• Derecho civil: Solo los ciudadanos de Indonesia tienen derecho a poseer tierra.
• Estipulación para extranjeros: Los extranjeros pueden aprovechar esta estipulación firmando un contrato de préstamo notariado con un residente local y así adquirir propiedad. Sin embargo, el propietario real sigue siendo el residente local.

Hak Pakai ("derecho de uso"):

• Requisitos: Se requiere una visa de trabajo en Indonesia (KITAS).
• Restricciones: Solo se puede solicitar un terreno de no más de medio hectárea.
• Certificado: Al comprar, el extranjero recibe un certificado individual que garantiza el uso ilimitado del terreno o casa durante el período inicial de 30 años, que puede extenderse hasta 80 años.

Hak Guna ("derecho a construir"):

• Para empresas: Adecuado para empresas establecidas en Indonesia.
• Período de propiedad: La empresa tiene derecho a la propiedad por un período de hasta 30 años, que puede extenderse hasta 80 años.
• Venta y transferencia de derechos: La empresa tiene derecho a vender el terreno o la propiedad y transferir los derechos a otras personas.

Hak Sewa (forma de propiedad basada en alquiler):

• Contrato de arrendamiento: se firma un contrato de arrendamiento típico, que a menudo se notariza, pero no requiere registro en las autoridades gubernamentales.
• Derechos de arrendamiento: Se permite al arrendatario usar la propiedad durante un período específico de tiempo de acuerdo con los términos del contrato.

Estos diversos tipos de derechos de propiedad ofrecen a los extranjeros que desean adquirir propiedades en Indonesia una variedad de opciones. Al elegir un tipo de propiedad específico, es importante considerar los requisitos, restricciones y plazos.

Actualmente, los extranjeros en Indonesia pueden adquirir derechos de uso, derechos de construcción o derechos de arrendamiento en los siguientes tipos de propiedades:
Casas sin subsidios estatales: Los extranjeros pueden adquirir casas que no han sido subsidiadas por el gobierno.
Apartamentos con título Strata: Los extranjeros también pueden adquirir propiedad de apartamentos registrados en el sistema Strata.
Tierra libre: Con los acuerdos apropiados con el titular de los derechos, se puede adquirir tierra que esté en propiedad libre, con la construcción posterior de una casa.
Sin embargo, cabe señalar que las regulaciones indonesias en materia de bienes inmuebles son más estrictas en comparación con algunos países vecinos, como Filipinas y Tailandia.
Actualmente, los extranjeros pueden adquirir condominios y estructuras como villas, basados en documentos de propiedad. Es importante señalar que no es necesario ser residente del país para poseer propiedades y que obtener una visa a largo plazo se está volviendo más fácil.

1. Verificación de la propiedad: Un paso importante es la verificación minuciosa de la propiedad seleccionada para asegurarse de que está legalmente limpia y no tiene deudas. Este paso generalmente es manejado por un agente inmobiliario. Después de una verificación cuidadosa de los datos y los recibos de los pagos de impuestos, las partes presentan la documentación necesaria al funcionario responsable del registro de entradas en el catastro de la tierra.
2. Preparación del contrato de venta condicional: el vendedor y el comprador firman un contrato de venta condicional (CSPA) antes de la transferencia de la propiedad. El CSPA a menudo se considera como un contrato preliminar para el arrendamiento de tierras a largo plazo. En algunos casos, puede ser necesario un pago por adelantado.
   Finalización del contrato de compra-venta: el comprador y el vendedor firman el contrato de compra-venta en la oficina de Pejabat Pembuat Akta Tanah, la persona responsable de la preparación de los documentos de la tierra.
3. Pago del saldo: Esta etapa ocurre inmediatamente después de firmar el contrato. Las partes deciden cómo llevar a cabo las transacciones financieras de acuerdo con sus acuerdos individuales.
4. Registro de la propiedad: El acto de transferencia del arrendamiento a largo plazo y los documentos correspondientes se formalizan en un plazo de siete días después de completar todas las etapas. La transacción se puede realizar a distancia, proporcionando un poder notarial al abogado.

1. Impuesto de transferencia de propiedad (5 %): Este impuesto del 5 % es obligatorio tanto para compradores como para vendedores. Se cobra sobre el monto de la transacción y debe incluirse en el costo total de la compra de bienes raíces.
2. Venta de tierras (1 %): El 1% del valor de la tierra se cobra al comprador. Este pago está destinado a regular la transferencia de bienes raíces.
3. Honorarios del abogado (0,5-1,5 %): Los honorarios del abogado, que varían del 0,5 % al 1,5 %, son responsables de llevar a cabo procedimientos legales y preparar documentos para la transacción. Esta es una parte importante del proceso y es pagada por el comprador.
4. Tarifa de registro (0,2 %): La tarifa de registro del 0,2 % se cobra por el registro de documentos de propiedad. Esta tarifa también es pagada por el comprador.
5. Comisión del agente inmobiliario (5%): La comisión del 5 % se cobra por los servicios de bienes raíces, incluyendo la búsqueda y formalización de la transacción. Esta cantidad la paga el comprador.
6. Servicios notariales (1 %): El comprador también paga la tarifa notarial del 1 %, que incluye la preparación de documentos oficiales y la certificación notarial de la transacción.

En conclusión, es importante señalar que para completar con éxito una transacción es crucial estudiar detenidamente todos los aspectos del mercado inmobiliario local, incluidas las normas legales, las obligaciones fiscales y los tipos de visas. Gracias a la variedad de opciones inmobiliarias, como Hak Pakai, Hak Guna Gunan Bangsa y Hak Milik, los inversores pueden elegir la opción adecuada según sus necesidades y planes. Para realizar una transacción inmobiliaria exitosa y segura en este maravilloso país, siempre se recomienda consultar a expertos locales y fuentes oficiales.