Bienes raíces en India

La propiedad en la India es una oportunidad para invertir sus fondos en uno de los mercados inmobiliarios más rápidamente crecientes y prometedores del mundo. La India ofrece una amplia gama de opciones de propiedad, desde apartamentos de lujo en megaciudades hasta acogedoras casas en suburbios y zonas turísticas.

En India, existen ciertas reglas y restricciones para los extranjeros que compran propiedades inmobiliarias. El proceso y las condiciones de adquisición de bienes inmuebles están regulados por el Banco de Reserva de la India (RBI) de acuerdo con la Ley de Gestión de Divisas Extranjeras (FEMA).

Personas de origen indio (NRI/OCI/PIO): las condiciones más favorables son para personas de origen indio que viven en el extranjero. Esto incluye a los indios no residentes (NRI), los titulares de la tarjeta OCI (Overseas Citizen of India) y los titulares de certificados PIO (Person of Indian Origin). Pueden comprar propiedades en India de constructores, desarrolladores, residentes locales u otros NRI/OCI, pagando la transacción desde sus cuentas bancarias o mediante transferencias internacionales. También tienen acceso a préstamos hipotecarios en bancos indios. Además, los NRI/OCI pueden recibir propiedades como regalo de familiares - residentes de la India o de otros NRI/OCI. La definición de familiares en este caso es bastante amplia. También tienen derecho a heredar propiedades tanto de residentes como de no residentes de la India, que cumplan con las regulaciones de FEMA. Una característica especial es el derecho de los NRI/OCI a heredar tierras agrícolas, casas de campo y plantaciones.

Cónyuges extranjeros de NRI/OCI: si un extranjero está casado con un NRI o un OCI durante al menos 2 años, entonces los cónyuges pueden adquirir juntos un apartamento o una casa en India (excepto tierras agrícolas).

Extranjeros que viven fuera de India: a los ciudadanos extranjeros que no tienen raíces indias y viven en el extranjero se les prohíbe comprar propiedades en India. La única excepción es si han heredado la propiedad de un residente indio. Pero pueden transferir dicha propiedad heredada a terceros solo con permiso del RBI.

Extranjeros que viven en India: para los extranjeros que residen legalmente en el territorio de India, se aplican reglas más flexibles para la adquisición de propiedades. Ciudadanos de países como Pakistán, Bangladesh, Sri Lanka, Afganistán, China, Irán, Nepal, Bután, Macao, Hong Kong, RPDC, necesitan permiso previo del RBI para comprar. Pero pueden alquilar vivienda por un período de hasta 5 años. Los ciudadanos de otros países (EE. UU., Reino Unido, Australia, etc.), que residen en India, están autorizados a adquirir apartamentos, casas y otros bienes inmuebles sin restricciones especiales.

Así, las reglas para comprar propiedades en India para extranjeros varían significativamente según su nacionalidad, lugar de residencia y origen étnico. Mientras tanto, las personas de origen indio que viven en el extranjero tienen los mayores privilegios.

Introducción y acuerdo verbal: en esta etapa, el comprador y el vendedor se encuentran y acuerdan los términos y tiempos de la venta. Este es un paso importante, las partes discuten el precio, los términos de pago, los tiempos de transferencia de propiedad y otros aspectos importantes.

Verificación de documentos: en esta etapa, el comprador debe confirmar la existencia y validez del derecho de propiedad sobre la propiedad y la identidad del vendedor. Esto puede incluir:

• Verificación de documentos de propiedad, como el certificado de título y el contrato de compraventa;
• Verificación de la identidad del vendedor, incluyendo su pasaporte, tarjeta PAN y otros documentos;
• Verificación de la existencia de cualquier procedimiento judicial o restricciones sobre la propiedad.
• Es importante contratar a un abogado que le ayude con la verificación de documentos y se asegure de que no haya discrepancias legales.

Pago de impuestos: los compradores deben asegurarse de que el vendedor no haya incurrido en retrasos en los pagos de impuestos. Esto se puede hacer contactando a las autoridades municipales y solicitando información sobre los pagos de impuestos de la propiedad.

Inspección física: al contratar a un topógrafo, puede asegurarse de que las dimensiones coincidan con las que se indican en los documentos. Además, la inspección física también puede ayudar a identificar cualquier problema relacionado con los terrenos adyacentes, la ruta al lote y los servicios públicos.

Verificación de certificados 'No Objección': los certificados 'No Objección' se emiten para confirmar que el edificio no viola los términos de ninguna agencia, organización o instituto. Es importante verificar cuidadosamente los certificados de no objeción antes de proceder con la compra.

Cumplimiento de los requisitos de RERA: si la propiedad está en construcción, asegúrese de verificar si está registrada en RERA (Real Estate Regulatory Authority). RERA regula las actividades de los desarrolladores y asegura la protección de los derechos de los compradores.

Conclusión del acuerdo: una vez que todos los pasos se hayan completado, se puede concluir el acuerdo. Esto incluye la firma del contrato de compraventa, el pago del precio de compra y la transferencia del derecho de propiedad.

En general, el proceso de compra de bienes raíces en India puede tomar de 6 a 12 meses. Es importante ser paciente y realizar meticulosamente cada paso para asegurar la seguridad y la claridad legal del acuerdo.

La adquisición de vivienda en India conlleva una serie de gastos adicionales, cuyo monto depende del tipo de propiedad y su ubicación. Independientemente de la categoría del objeto, los compradores inevitablemente tendrán que pagar los siguientes cargos:

• Impuesto de timbre - este impuesto se cobra en cualquier transferencia de derechos de propiedad inmobiliaria. Su tasa varía del 4% al 10% del costo de la vivienda dependiendo de la región.
• Tasa de registro - el monto de este pago también varía según los estados, pero en promedio es de aproximadamente el 1% del precio del objeto inmobiliario.
• Gastos judiciales - los compradores deben contar con gastos adicionales de aproximadamente el 1.5% del costo de la vivienda para pagar los servicios legales.

Los cargos mencionados son obligatorios y se pagan además del precio acordado al comprar cualquier propiedad inmobiliaria en el territorio de India, ya sea un apartamento, una casa, un local comercial o un terreno. Los agentes inmobiliarios experimentados recomiendan conocer las tasas actuales de antemano y considerar estos gastos al planificar el presupuesto para la adquisición de vivienda.

En India hay una amplia gama de opciones de propiedades residenciales. Los más comunes son los apartamentos y departamentos - la elección favorita para la población urbana. Sus costos varían significativamente dependiendo de la ubicación, el metraje y la clase del complejo residencial. Apartamentos económicos del segmento económico cuestan a los compradores 2000-6000 rupias por pie cuadrado (20-60 mil rupias por metro cuadrado). Las propiedades de rango medio de precios cuestan 6000-10000 rupias por pie cuadrado (60-100 mil rupias por metro cuadrado). Por viviendas de lujo premium y de segmentos de lujo se pagarán desde 10000 rupias por pie cuadrado (desde 100 mil rupias por metro cuadrado).

Aquellos que prefieren una vivienda más espaciosa pueden optar por casas o villas independientes, populares en las áreas suburbanas y pequeñas ciudades. Las opciones económicas de clase económica aquí se pueden encontrar por un precio de 2 a 8 millones de rupias. Las casas de rango medio de precios cuestan a los compradores 8-25 millones de rupias. Por lujosas villas de clase premium se pide desde 25 millones de rupias.

En el mercado de bienes raíces comerciales, los espacios de oficina en los distritos de negocios de las grandes ciudades son los más demandados. Los segmentos junior y económico aquí se presentan a precios 6000-10000 rupias por pie cuadrado. Las oficinas prestigiosas de nivel premium se ofrecen desde 10000 rupias por pie cuadrado.

Espacios comerciales - otro sector popular del mercado comercial. El retail callejero en concurridas calles comerciales se valora en 25000-100000 rupias por pie cuadrado. Las opciones más económicas se pueden encontrar en centros comerciales - aquí los precios son 10000-30000 rupias por pie cuadrado.

Para necesidades de manufactura y almacenamiento en las zonas suburbanas de las ciudades indias se ofrecen espacios a precios desde 2000 a 6000 rupias por pie cuadrado.

Si hablamos de terrenos, en los suburbios cercanos a las metrópolis su costo comienza desde 2000 rupias y puede alcanzar 10000 rupias por metro cuadrado. En pequeñas ciudades, el rango de precios de los terrenos es 500-3000 rupias por metro cuadrado.

El costo de la propiedad puede variar significativamente dependiendo del estado, la ciudad e incluso el barrio específico. Ubicaciones prestigiosas en metrópolis como Mumbai, Delhi o Bangalore son tradicionalmente mucho más caras que los indicadores promedio de India.